LTV DTI DSR 뜻은 무엇일까요?

안녕하세요. 부동산 대출 관련 용어인 LTV DTI DSR 뜻이 무엇인지에 대해 알아보고자 합니다. 보금자리론이나 디딤돌대출, 주택담보대출 등 대출마다 적용하는 제한이 다른데요. 어디든 이 세 글자가 꼭 등장하고 그것이 나와 어떤 연관이 있는지 아는 것도 중요합니다. 특히 내 집 마련의 꿈은 모든 무주택자의 꿈이기에 기본적인 개념부터 정리한 후 내 집 마련으로 한걸음 다가가 보면 좋겠습니다.  

 

1. LTV란 (loan to value)

LTV는 다른 말로 주택담보대출비율이라고도 합니다. 쉽게 말하자면, 구입하고자 하는 주택의 가치 대비 최대 대출 가능 한도인데요.  (은행 대출 가능 금액 ÷ 담보 주택 실제 가치 x 100) 예를 들어, 생애 최초 특례보금자리론으로 LTV 70%라고 기재되어 있다는 가정하에 6억 원 아파트 구입한다면 최대 4억 2천만원까지 대출 가능하다는 뜻입니다. 이것의 기준은 대부분 KB 부동산 시세가 되지만 거래 내역이나 시세가 분명하지 않은 경우에는 다른 기준으로 적용되기도 합니다. 

 

2. DTI란 (debt to income)

DTI는 다른 말로 총부채상환비율이라고도 합니다. DTI는 대출받고자 하는 사람의 연 소득을 근거로 대출 가능 한도를 정하는 것인데요. 주택의 가치를 기준으로 삼아 대출 가능 한도를 정하는 LTV와의 차이점은 그 기준에 있습니다. LTV는 주택의 가치를 기준으로, DTI는 대출 예정자의 연 소득을 기준으로 결정된다고 보시면 차이점을 이해하기 쉽겠습니다. (주택담보대출 원리금 상환액 + 타 대출 이자 상환액) 예를 들어, DTI 최대 60%라고 명시되어 있다는 가정하에 대출 예정자의 연봉 6,000만원이면 연간 원리금 상환액은 3,600만원 이내로 가능합니다. 이자를 연봉의 60% 이상으로 납부할 수 없기 때문에 월 500만원을 번다면, 그의 60%인 300만원을 넘지 않는 선에서 대출이 가능하다는 의미입니다. 대출이 길어지면 길어질수록 매달 내야 하는 상환액이 작아지므로 상환 기간을 길게 가져가면 총대출액을 조금이라도 늘릴 수는 있다고 합니다. 

 

3. DSR이란 (dent service ratio)

DSR이란 총부채원리금상환비율이라고 말할 수 있겠습니다. DSR도 DTI처럼 연 소득을 근거로 대출 가능 한도를 정하는 기준인데요. 두 가지의 다른 점은 DSR은 주택담보대출 원리금 외에 신용카드 미납금, 신용 대출, 자동차 할부 등 대출 예정자의 모든 기대출 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 규제하는 것이라고 볼 수 있습니다. DTI보다 더 세밀하고 기준이 까다롭다고 볼 수 있겠죠? 예를 들어 DSR이 40%이다라고 가정하고, 연봉이 1억 원이라면 연 4000만원(월 333만원)까지 대출 가능하다는 것인데, 이 중 기존에 대출받아 상환하고 있는 금액을 뺀 만큼만 대출이 가능한 것입니다. 쉽게 말해 월 333만원을 내는 것까지만 가능한데 이미 100만원을 다른 대출 원리금 상환으로 지불하고 있다면 나머지 133만원을 낼만큼만 대출 금액이 나온다는 것입니다. 

 

지금까지 LTV, DTI, DSR 뜻에 대해 알아보았습니다. 아마 한번 대출을 받아본 경험이 있으신 분들께는 쉬운 개념이겠지만 처음 주택 구입을 앞두고 계신 분들께는 어려운 개념일 것입니다. 가장 정확한 것은 대출받고자 하는 은행에 문의하시는 것이 가장 정확하고 빠를 것입니다. 저를 비롯한 모든 분이 주택 구입에 성공하시고 원하시는 일들 모두 이루셨으면 좋겠습니다.